Pacote mais habitação medidas e consequências

Aprovado em Conselho de Ministros em Março passado, o pacote mais habitação do Governo, foi já submetido a discussão do plenário da Assembleia de República e aprovado da generalidade em 19 de Maio de 2023. Foi apresentado com o fundamento de ser uma resposta à crise na habitação em Portugal, sendo propostas medidas, visando o aumento da oferta de imóveis para a habitação, a simplificação dos processos de licenciamento, o aumento do número de casas no mercado do arrendamento, o combate à especulação e a proteção das famílias.

Propõe para o efeito o Governo:

1. converter o uso de imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional sem necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou de licença de habitação;
2. Disponibilizar a cooperativas ou promotores privados, imóveis do Estado em Regime de Contrato de Desenvolvimento para Habitação (CDH), com a finalidade de construção, reconversão ou reabilitação para programas de arrendamento acessível;
3. mobilizar solos públicos para projetos de arrendamento acessível.

Por sua vez, para simplificar os processos de licenciamento, foi proposto:

1. A implementação de juros de mora por incumprimento dos prazos de licenciamento pelos municípios e entidades externas responsáveis pelo incumprimento;
2. O licenciamento com termo de responsabilidade dos projetistas.

No que concerne ao aumento de casas disponíveis no mercado de arrendamento, as medidas que se visa adotar são:

1. O reforço da confiança dos Senhorios, a concretizar através do:
   • arrendamento pelo Estado com vista ao subarrendamento, por forma a garantir a subsistência dos Senhorios e a disponibilização imediata de habitação para agregados familiares com baixos rendimentos ou outras dificuldades no acesso ao arrendamento;
   • Garantia, por parte do Estado, do pagamento após três meses de incumprimento, ocupando o Estado, findo aquele prazo, a posição do Senhorio na recuperação dos montantes devidos através de execução fiscal, promoção do despejo ou atribuição de prestação social ou realojamento;
   • Redução da taxa de IRS para contratos de arrendamento habitacional de longa duração.
2. O aumento da oferta pública através da isenção de tributação, em sede de IRS, de mais-valias nas vendas de imóveis ao Estado.
3. A promoção do arrendamento acessível, mediante:
   • Financiamento de € 150.000.000,00 (cento e cinquenta milhões) aos municípios para realização de obras coercivas;
   • Incentivo à transferência para habitação das casas em regime de alojamento local, propondo-se a suspensão da emissão de novas licenças em todo o país, a necessidade de reapreciação das atuais licenças em 2030 e sucessivas renovações quinquenais não automáticas; a caducidade das licenças por transmissão;
   • a possibilidade de os condomínios porem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação;
   • arrendamento obrigatório de casas devolutas pelo Estado para posterior subarrendamento;
   • isenção fiscal quanto aos imóveis afetos a programas de arrendamento acessível, com a implementação de taxa de IVA de 6% para empreitadas de construção ou reabilitação, a isenção por três anos de IMI após reabilitação e a isenção de IMT nas compras para reabilitação com vista a PAA.

Relativamente ao combate à especulação, as medidas assentam essencialmente:

1. no fim dos vistos Gold, salvaguardando-se que a renovação daqueles que já foram atribuídos ocorrerá apenas se o imóvel que serviu de base ao investimento for destinado a residência própria e permanente do proprietário ou descendente, ou objeto de contrato de arrendamento para fins habitacionais por período não inferior a cinco anos;
2. na garantia de renda justa em novos contratos de arrendamento, proíbe-se, no caso de um imóvel já arrendado e a ser feito um novo contrato, um aumento superior a 2% do valor da renda, sem prejuízo das atualizações com base nos coeficientes do INE.

Por fim, quanto à proteção das famílias, propôs-se:

1. a isenção de IRS relativamente a mais-valias para amortização de crédito à habitação do próprio e descendentes;
2. no âmbito do crédito à habitação, a obrigatoriedade de os bancos oferecerem uma taxa fixa e proteção na subida das taxas de juro;
3. o apoio extraordinário ao pagamento de rendas a agregados familiares com taxas de esforço superiores a 35%, até ao sexto escalão de rendimento;
4. a proteção de arrendatários com arrendamentos celebrados antes do RAU, ou seja, antes de 1990, quando o seu rendimento anual bruto corrigido for inferior a 5 vezes a retribuição mínima nacional anual, quando tenham idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

E por forma a assegurar a proteção destes arrendatários, veio o governo sugerir:

1. a isenção de IRS sobre os rendimentos provenientes do arrendamento e IMI aos senhorios destes contratos;
2. a regulamentação da compensação ao senhorio pelo não aumento das rendas; e
3. a garantia da não transição dos contratos para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

Justiça mais rápida e eficaz, com a criação de um balcão único de arrendamento, com a criação de um balcão de arrendamento que agregue o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA) e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), com vista à simplificação do seu funcionamento e ao reforço das garantias de senhorios e arrendatários.